■本报记者孙蔚
“交了一年房租，才住了3个月就被二房东赶了出来，中介还卷款跑路了，报警、维权折腾了大半年，钱还是没追回来。”说起3年前在北京的租房遭遇，小林至今仍心有余悸。小林的经历并非个例。长期以来，“黑中介”横行、假房源泛滥、房东随意涨租赶人、租房合同暗藏陷阱等行业乱象，一直饱受诟病。
7月21日，《住房租赁条例》(以下简称《条例》)正式公布，并将于9月15日起正式施行。作为我国首部专门规范住房租赁的行政法规，《条例》的出台被业内视为“租房市场的里程碑事件”。它不仅为解决行业长期存在的痛点问题提供了法律依据，更对完善“租购并举”住房制度、推动房地产发展新模式具有深远意义。
租户之痛凸显行业乱象
住房租赁市场的乱象一直是社会关注的焦点。贝壳研究院2024年发布的《中国住房租赁市场年度报告》显示，超60%的租户遭遇过合同纠纷，38%的租户经历过房东临时解约问道管理，27%的租户曾被中介乱收费困扰，15%的租户遇到过租金贷陷阱。
“刚签合同时中介说是‘押一付一’，后来才发现我被偷偷办理了租金贷，每个月要多还贷款200元。”在北京租房的王浩告诉记者，当他想退租时，中介以贷款违约为由扣光了他付的押金。
中国房地产经纪协会副会长兼秘书长赵庆祥对记者表示，出现这些乱象的根源在于“三缺”：缺统一的合同规范、缺有效的监管机制、缺明确的法律责任。“租户在市场中处于弱势地位，维权成本高，很多人只能自认倒霉，这既损害了租户权益，也制约了租赁市场的健康发展。”赵庆祥说。
《条例》的正式出台，从租赁双方权利义务、中介服务规范、监管机制等方面作出全面规定，其中多项条款直指行业顽疾，为规范住房租赁市场提供了明确的制度框架和行为准则，标志着我国住房租赁管理体系进一步完善。
提升管理规范水平
租金与押金管理是《条例》的重点之一。记者了解到，针对“长收短付”“卷款跑路”等问题，《条例》明确要求，住房租赁企业收取租金周期不得超过3个月，收取押金不得超过1个月租金；企业需在专用账户存储租金，实行专款专用，不得挪用；未经租户书面同意，企业不得为其办理租金分期贷款。
在房屋质量与合同规范方面，《条例》要求出租住房必须符合安全、卫生、环保标准问道管理，明确禁止出租甲醛超标房、群租房等不符合安全条件的房屋；推行住房租赁合同示范文本，禁止设置“霸王条款”，明确双方违约责任。
“这一条款掐住了‘高收低租、长收短付’的命门。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对记者表示，“《条例》有关居住空间和押金约定的明确规定，可以有效保障租户的合法权益，降低承租人的押金损失风险。”
“以前合同里全是‘乙方不得’，现在示范文本详细列出了房东的维修责任、解约条件，连家具损坏赔偿标准都写得清清楚楚。”从事法律服务的律师张颖对记者表示，“合同示范文本的推广将大幅减少纠纷，租户不用再担心‘签字即入坑’。”
针对中介服务乱象，《条例》明确规定，房地产经纪机构不得赚取租金差价，不得发布虚假房源信息，从业人员需实名执业；若中介隐瞒房屋瑕疵导致租户受损，需承担连带赔偿责任。
“那些靠套路生存的‘黑中介’会被淘汰，合规企业才能赢得市场。”58安居客研究院院长张波对记者表示，《条例》的实施对住房租赁市场现存的虚假房源、哄抬租金、租金贷乱象等问题，将起到较大的遏制作用。《条例》对发布虚假或者误导性房源信息提出了严禁性要求，并要求对房源查验等方面进行源头管理，加之对于发布虚假或误导性房源信息等情况明确了相应的处罚，这些都将有助于减少虚假房源的出现。
完善“租购并举”
《条例》发布的意义不仅仅在于规范市场，更在于践行“住有所居”的民生承诺。中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员王业强对记者表示：“住房制度的核心是‘保障基本、满足多样’，租赁市场是解决新市民、青年人住房问题的主渠道，《条例》的出台让‘租房也能有尊严’成为现实。”
赵庆祥认为，《条例》的意义远超租赁市场本身：“它是构建房地产发展新模式的重要一环。通过规范租赁市场，能‘租购并举’，减少对‘炒房’的依赖，让住房回归居住属性，对稳房价、稳预期、防风险都具有重要作用。”
《条例》的实施也将给住房租赁市场带来深层次变革。住房和城乡建设部测算，《条例》实施后，住房租赁企业的合规成本将平均增加15%—20%，但长期来看，行业集中度将显著提升，预计3年内，头部50家企业市场份额将从目前的12%提升至30%以上。
张波分析认为，《条例》将推动租赁市场进入“机构化运营、品质化升级、金融化助力”的新阶段。58安居客数据显示，今年上半年重点城市租金房价比升至2.17%，核心城市优质租赁资产投资回报率接近银行5年定存利率，大量长期资本正在不断涌入。未来5年，能够整合政策资源、优化融资结构、提升运营效率的企业将成为租赁市场主导者。
曹晶晶认为，从市场化、专业化的政策导向来看，长租公寓企业仍有较大发展空间，推动专业的住房租赁企业发展，将有助于促进住房租赁市场高质量发展。
“《条例》实施后问道管理，租赁住房供给将形成‘政府保障+市场主体’双轨制。《条例》支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。一方面保障性租赁住房可以通过收购存量商品房、‘非居改租’等方式快速扩容，另一方面，市场化主体将通过长租社区开发、存量资产盘活等方式占据市场主导地位。”张波对记者表示，“短期看，部分企业可能会退出市场，但长期将形成‘租户安心、房东省心、企业用心’的良性循环。这正是构建‘租购并举’住房制度的基础。”
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